【郑州大唐房产】评论:投资购房风险加大


发布时间:2020-07-06 04:51:20 阅读量:78627 作者:华博

第三,是房地产市场本身的影响,房地产的泡沫征兆已经很明显郑州大唐房产。在国际上,合理的房价与收入比例为4-6倍,而我国则大大超过这一比例。目前,我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市,如果汇率升值,这将更明显。同时,房地产的投资回报价值缩小,而风险加大。以2010年为基础,除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%,其他都在15%以下,与银行理财比较,投资价值明显减小。

□国家行政学院 陈炳才

对未来的房价趋势,大体有以下几种看法:上涨论认为政府更希望房价上涨,地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高,城镇化也将继续推高房价;大幅度下跌论认为温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌,其他地方未来也有可能出现大幅度下跌;区域分析论则认为,四大核心城市房价还会涨,二三线城市会恢复到合理水平。应该说,上述看法对我国房价的分析都存在一定的道理。但就具体分析来说,房价有上涨的推动力量,也有下降的拉动力量。

推动房价上涨的因素

首先,我国经济繁荣周期没有结束,依然有战略机遇期,尤其是城镇化作为新的经济增长动力,地方追求经济高增长,乃至底线增长思维,收入倍增计划等,带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价而不包括房价,意味着房价不会成为控制的目标,过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨,而不是房价上涨,而过快与否,没有标准。

其次,流动性依然充足,对房地产有利。人民币汇率升值预期依然存在,外汇占款总规模依然增加,尤其是人民币汇率升值尚未达到1994年前的水平,名义汇率还有一定的升值空间。即使没有升值导致的外汇占款增加,我国较高的存款准备金率,也表明我国未来发展不会缺乏资金,这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。

第三,城镇化城市化比率不断提高,预计未来10年我国年均增加850万人口,到2022年人口达14.37亿,而城镇人口按年均增加2300万,城镇化率将达65.16%,比2012年的52.57%提高12个百分点。

最近,中央有关部门对12个省区的摸底调查显示,12个省级城市都要建新城,共规划了55个新城;144个地级市中有133个要建新城,共规划了200个;161个县级市中有67个也要建新城郑州大唐房产。

第四,地方财政支付困难因素。随着地方财政的偿还能力下降,偿还债务的出路就是提高土地价格,或者发行地方债,地方债的发行依然要靠税收来解决,需要依靠土地财政来解决。因此,地方政府比百姓更希望土地价格上涨。

抑制房价上涨的因素郑州大唐房产

首先,宏观经济环境将对房价产生影响。我国经济因为资源、环境承载力不足,亟待转型升级,如果不转型升级,继续按照目前的模式发展,再持续5年,可能会爆发更大规模的产能过剩、生态环境问题。只有住房价格大幅度下降,价格回归理性,才能降低生活成本,降低企业房地产和资金成本,让其他产业具有高利润,才能鼓励资金向其他行业投资,为转型升级提供资金和利润支持。因此,房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

其次是货币和财政政策的影响。货币和信贷是房地产的血液。长期以来房地产企业的资金充足,但未来资金供应状况正在发生转变和转折。首先,汇率升值预期导致的货币供应增加将减少。其次,2009-2011年的结构逆向调节不会再次出现。2009年由于美国金融危机,原本需要紧缩的房地产投资在2009年以后加速发展,我国经济结构出现逆向调节,资金大量涌向房地产,2012年以来银行表外业务、信托等资金大量流向房地产。随着影响银行的行为规范和风险增加,从信托和影子银行获得资金的规模将会减少。

利率市场化对房价影响突出。存款利率上浮将推高房地产的信托资金筹集成本,目前房地产企业15%-20%年利率成本不可持续,一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险,持续的时间越长,风险越大;金融风险加大,信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。

与此同时,目前地方政府可以出售的土地有限,往往需要通过土地整合才能出售,而今后可出售的土地越来越少。更重要的是,土地价格的抬高,并不足以解决财政所需要的资金。而地方财政的持续困难,将促使政府开征新的税种,房地产税将是重要的税种,地方政府对其具有很高的积极性。随着2014年财产登记制度的建立,房地产、个税联网系统的完善,开征遗产税、房地产持有税等的操作性已经大大增强。一旦开征遗产税、房地产持有税,住房价格的回落也就成为必然。

高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高,劳动力成本也将大大提高。为了弥补住房成本,将出现物价循环轮番上涨,带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本,很多企业将不堪租金成本和工资成本,放弃在大城市设置企业,转而到郊区或地价低廉的地方创业。二是出口成本提高。房价带动物价上涨,人民币汇率只能升值而不是贬值,贬值将导致更大的通货膨胀,不利于社会稳定与和谐。在过去的几年里,房地产膨胀导致产业结构逆向调节,延缓了经济结构调整的时间。

未来房价趋势如何?笔者认为,中长期(两年之后)房价继续大幅度上涨的可能性不大,或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大,但投资购买住房的成本和风险加大。

随着各种政策的完善和管理水平的提高,房地产政策将越来越完善,漏洞越来越少,执行力将逐步加强,尤其是新一届政府致力于经济结构转型升级,经济增速比过去有所降低,结构调整的力度会加大。当然,区域不同,经济发展阶段不同,房价的趋势也会不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高,房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资而言,则需要多方面权衡。

3.申请人在申请时已在本市办理就业登记,已与本市用人单位签订2年以上期限的劳动合同,且申请时处于合同有效期内;或者属于在本市辖区内办理了工商登记的企业出资人或者个体工商户经营者,且申请时工商登记未被注销、吊销。

天鸿君邑售楼部门前搭了两个大帐篷,一个供拿到号的购房者等待,一个供轮到的购房者等待认购。虽然安排得井井有条,但是较多的人气和大声的讨论还是让现场热火朝天。

房价 政府 地方

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网友评论:

来自嘉峪关的网友说:评论时间:2020-07-06

路还长,别太狂,以后指不定谁辉煌。回复


来自宁国的网友说:评论时间:2020-07-06

也许可以说,一个人对孤独的体验与他对爱的体验是成正比的,他的孤独的深度大致决定了他的爱的容量。反过来说也一样,人类思想史和艺术史上的那些伟大的灵魂,其深不可测的孤独岂不正是源自那博大无际的爱,这爱不是有限的人世事物所能满足的?回复


来自永城的网友说:评论时间:2020-07-06

我是极空洞的一个穷人,我也是一个极充实的富人——我有的只是爱。回复


来自新泰的网友说:评论时间:2020-07-06

最是那一低头的温柔 像一朵水莲花不胜凉风的娇羞回复


来自宜宾的网友说:评论时间:2020-07-06

随着年龄的增长,我们并不是失去了一些朋友,而是我们懂得了谁才是真正的朋友。回复


来自七台河的网友说:评论时间:2020-07-05

爱情也是一种发明,需要不断改良。只是,这种发明跟其他发明不一样,它没有专利权,随时会给人抢走。回复


来自汝州的网友说:评论时间:2020-07-05

失去缘分的人,即使在同一个城市也很难遇见,有时候一转身就是一辈子。回复


来自沈阳的网友说:评论时间:2020-07-05

结婚与恋爱毫无关系,人们老以为恋爱成熟后便自然而然的结婚,却不知结婚只是一种生活方式,人人可以结婚,简单得很。爱情……完全是另外一回事。回复


来自华蓥的网友说:评论时间:2020-07-04

我没有别的方法,我就有爱;没有别的天才,就是爱;没有别的能耐,只是爱;没有别的动力,只是爱。回复


来自仪征的网友说:评论时间:2020-07-04

一种游戏,一种规则。玩得起,继续;玩不起,出局。回复


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