【荆门房产商沿街叫卖】评论:公积金跨区域流动有助降低房贷成本


发布时间:2020-08-06 14:32:55 阅读量:5971 作者:黎昕

因此,应该在公积金专户存款利率和社会平均收益率之间,应建立一种流入流出的补偿机制,这样既能增加缴存者的利息收入,也能增加公积金的增值收益,还能发挥低成本资金的作用,降低房贷成本荆门房产商沿街叫卖。既然社保资金可以克服重重障碍,实现跨区域流动,发挥政策性住房金融的公积金具有大社保资金的范畴,也应当顺应人口流动的趋势,实现跨区域流动。深圳市房地产研究中心 李宇嘉

住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(“央四条”)有异曲同工之妙,即降低首套住房和改善型住房贷款成本,助推住房消费金融发展,做实居民合理住房需求,实现楼市去库存、去泡沫,缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌,对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。

“央四条”提出了盘活存量房贷资源(“还清再贷”和MBS)、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度,增加银行可贷资金的供给,缓解了房贷对银行流动性的压力,而且能将银行低收益存量房贷置换出来,可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而,旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券,事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下,MBS难以快速生根和壮大。

更重要的是,MBS能够为市场投资者认可和接受,前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来,MBS在我国总共才出了3单,而且每一单都贴着招标利率的上限(大概在5%-6%之间)。MBS的收益率居然如此之高,可见其接受度是比较低的。那么,目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流(租金收入和房价增值收益)可能下降的情况下,MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。

而更高的收益率是担保方(或打包银行)无法接受的,也是实际收益无法保障的荆门房产商沿街叫卖。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量,再加上较长的审批和发行周期,发行专项金融债券也难当大任。因此,无论从增加住房可贷资金,还是降低房贷成本,都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。

当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金,而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看,截至2014年3月,全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人,缴存总额6.47万亿元,沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说,全国范围内公积金闲置的比例高达50%,而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元,闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。

再看资金成本,公积金专户存款利率仅为2.33%,不仅低于同期限一般存款利率,更低于大众理财收益率。而公积金本身就是政策性住房金融,一贯实行“低存低贷”的原则。如果将这一大笔低廉的资金与合理住房需求(如首次购房和改善购房)对接起来的话,无疑将极大降低购房者的贷款成本。但是,目前公积金奉行“属地化”封闭运营原则,造成各地利用强度(贷款/缴存总额)反差太大,大城市和东部地区利用强度大,而中小城市和西部地区利用强度小,无法像银行资金一样在各地之间调剂余缺。所以,一边是类似于广州、厦门等地因公积金“额度荒”不得不限制提取和贷款;一边是广大中小城市公积金大量闲置,躺在账户上睡大觉。

因此,此次“公积金贷款新政”有两个目的:一是当地公积金要充分利用,降低合理住房需求的购置成本;二是调剂公积金在地区间的不平衡。贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等,都是为了充分利用,降低本地合理住房需求的贷款成本。而实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务的规定,则是为了调剂公积金在地区间的不平衡。

就目前来看,第一个目的相对容易实现,第二个目的实现起来比较难荆门房产商沿街叫卖。基于公积金属于缴存个人的基本原则,当个人因工作变动和家庭搬迁而离开缴存地时,正常的转移接续已经在全国主要城市实现。关键是公积金能够像银行间资金拆借一样,异地互认和互贷,这才能调剂余缺,让公积金在全国范围内流动起来,发挥供应低成本房贷资金的作用。但是,由于此举会减少流出地的缴存余额,降低增值收益,不仅降低对于地方保障房建设、农田水利和义务教育等方面的支持,也减少了地方公积金中心可支配的管理费用,地方在这方面的积极性不足。

所以,无论开发商还是购房者,更或是房地产行业的从业人员,都应该树立起对市场的信心,对关联50多个行业的行地产行业充满信心,看不到这一点,提不起信心,就难以挺过行业的调整期。 (德思勤)

对于开发商来说,近一阶段深圳的房地产市场表现用“形势一片大好”来形容并不过分。去年12月以来,以成交放量为标志的深圳市场回暖态势已经延续至今。其中去年12月份的一手住宅成交量占到全年的两成,而今年一季度的一手住宅成交量更是达到去年全年的四成多。同期二手住宅市场的成交也是异常火爆。最近,深圳房地产市场发生了一些新变化。在成交量大幅上升、客户盈门的情况下,一些开发商开始提价,而本届春交会上相对平淡的营销攻势也恰好印证了当前市场的走势。

住房 经济 公积金

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网友评论:

来自灵宝的网友说:评论时间:2020-08-06

越是兵荒马乱的年纪,越容易遇到让你落荒而逃的人。回复


来自钟祥的网友说:评论时间:2020-08-06

暗恋最伟大的行为,是成全。你不爱我,但是我成全你。真正的暗恋,是一生的事业,不因他远离你而放弃。没有这种情操,不要轻言暗恋。回复


来自汕头的网友说:评论时间:2020-08-06

虽然工作和学习一点进度都没有,但却总有谜一般的从容和自信。回复


来自丽江的网友说:评论时间:2020-08-06

有些伤口,无论过多久,依然一碰就痛;有些人,不管过多久,也还是一想起就疼。回复


来自沅江的网友说:评论时间:2020-08-06

每天给自己一个希望,试着不为明天而烦恼,不为昨天而叹息,只为今天更美好!回复


来自北宁的网友说:评论时间:2020-08-05

生活就是这样,脚长在自己身上,往前走就对了,直到向往的风景,变成走过的地方。人生本来就是一场即兴演出,踩着别人的脚印,开辟出自己的领土。回复


来自邓州的网友说:评论时间:2020-08-05

当你年岁渐老,你会看懂这一切都是时光的调教,把随风易逝而又不可移动深情,麻木成无所不能的一生。回复


来自平度的网友说:评论时间:2020-08-05

生活路上,总是充满着这样或那样的挑战,你若不坚强,没人帮你分担,你若不努力,没人给你让路。你若不自信,没人替你勇敢。回复


来自滁州的网友说:评论时间:2020-08-04

转危为安往往需要高超的心智,也需要好的心态。多思索少激动,多仁爱少仇恨,人生才变得更加美丽。回复


来自兖州的网友说:评论时间:2020-08-04

富,不是你身上的钱财,而是你心里的满足;贵,不是你地位的显赫,而是你被人需要的程度。回复


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