【河南嘉航房产】时评:商业地产忧思录


发布时间:2020-10-28 01:59:25 阅读量:64787 作者:东辉

建工地产副总经理高贤林曾经对我表示,商业定位是一件非常复杂的事情河南嘉航房产。因此,前期的调研就尤显关键。“让商家能够活下来,是商业业态规划的时候重点需要考虑的问题。因此,对于一个成功的商业地产而言,主力店和次主力店的业态规划就要非常谨慎,因为理论上,主力店是项目人气所在,关乎定位项目的形象。虽然,从某种意义上说,主力店的租金利润往往比不上其他一些非主力店品牌。”

六年以前,应凯德置地中国公司的邀请,我第一次全景式的考察了来福士广场。当时,商业地产的开发和运营在杭州还未受到众多开发商的足够重视。那时候的众多企业,仍然倾向于选择开发住宅项目,原因很简单,持续多年的房地产住宅投资热潮让企业能够在短短几年得到迅猛的发展。

接待我们的是后来担任凯德置地公司新业务总裁杜木贵先生,杜本人当时负责着凯德置地中国公司华东区的业务。在他的口中,有关来福士广场的业态规划思路逐一被我所熟知。

1986年发端于新加坡的来福士品牌,经过25年的发展积淀后,已经成为了亚太地区城市潮人圈层的生活标签。对于来福士广场,印象颇为深刻的是其项目的商业业态的合理规划。与其他传统的商业广场不同的是,每一层来福士广场,均配置了几家品牌的餐饮特色旗舰店。这显然有悖于此前众多商业地产业态规划的思路。之所以这样做,凯德方面的解释是,期望通过在每一个楼层的特色餐饮的人群集聚能力,让所有楼层都能保证适当的人气。这一打破常规的做法在来福士的身上得到了验证,并最终取得成功。今天的杭州,我们也看到比如银泰、杭州大厦等等购物中心,也在借鉴着来福士广场这一业态规划的策略。

客观衡量,以杭州目前购物中心比较,来福士广场应该选择的是银泰百货和万象城之间的中间主义路线。比银泰品牌相对高端,更加注重潮流感,同时又比万象城更加价廉物美,这可以说是来福士的最为本质的特征。但是来福士在每层商业空间增加餐饮业态的这一小小变革,不难看出业态合理规划对于商业地产的重要性。

以杭州近年来成功的商业地产——EAC为例,作为目前杭州最为标志性的商业综合体项目,EAC最为成功之处在于将其项目业态——商业写字楼和酒店式公寓以及底商形成了一个相互依存的价值链条。尽管EAC仅仅只有2万平方米的商铺面积,但是开发商建工房产在项目定位期间,就将其定位为高端商务配套。正是遵循这个始终如一的业态规划原则,EAC在交付以后纷纷引进了大量以金融为主,高端餐饮、奔驰汽车旗舰店、健身中心为辅的商业业态,受面积的制约,虽然不能够形成区域中心级的商业,但是,今天的EAC商业街,却能够成为周边5万高端消费人群消费休闲的良好补充。

对此,长期致力于商业地产研究的业内资深职业经理人周锦虹亦对我表示,商业业态的规划最重要的依然是前期定位,商业地产的定位是业态根源性的问题河南嘉航房产。与此同时,在业态规划前,如何考虑项目所处区域的商家资源整合性的可行性也至关重要,因为,“光有想法是没有办法将业态资源整合好的。”

曾经进入中国市场的美国奥瑞克莱商业管理公司认为,商业地产需要引进不同的业态组合进行发展,尽管药店、花店或书店的租金承受力较低,但不同业态的组合不仅可以提升商业地产整体的服务功能,提供给消费者便利的购物组合,也能带动其他业态的销售。

综上所述,对于一个商业地产项目而言,项目的业态规划显然是其中一个非常重要的一个环节河南嘉航房产。今天的众多商业地产项目中,业态种类趋向已经越来越多样化。既有不同规模、档次的业态组合,如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合,如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴,而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾,无疑是商业地产项目开发中最大的挑战。(陈卿)

房价方面,4月份中山商品房成交均价为5177元/平米,环比3月份下降5%。而中山住宅成交均价为4980元/平米,跌破5000元/平方大关,比3月份稍稍下降21元。

近日,中山房讯网通过收集客户调查100份,电话咨询意向购房客户100个,以及网络调查100位网友,对当前的潜在购房者进行调查。

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然而“符合规划和用途管制”并不是难事,难点在于《土地管理法》第43、44、53条。这几条规定,地方政府在土地交易中,既要当裁判员(每块地的用途),又要当运动员(土地交易必须由政府做中介)。只有地方政府才有权力将农用建设用地变为国有建设用地,哪怕两者此前的用途是一样的。需要使用国有建设用地的建设单位,“需要向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请”,不能在“符合规划和用途管制”的前提下直接、自行交易。在现有的小产权房项目的操作中,大多数项目都是建在集体建设用地上,也都与村集体有出租、转让等私下的合同约定。它们违反的最关键的要素就是未经过地方政府作为中介获得了土地。

凯德 公司 商业地产

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网友评论:

来自铜陵的网友说:评论时间:2020-10-28

不管爱情,还是友情,终极的目的不是归宿,而是理解、默契——是要找一个可以边走边谈的人,无论什么时候,无论怎样的心情。回复


来自湘潭的网友说:评论时间:2020-10-28

你不是要做一个单纯优秀的人,而是要做一个不可替代的人。回复


来自万宁的网友说:评论时间:2020-10-28

人分两种,一种人有往事,另一种人没有往事。有往事的人爱生命,对时光流逝无比痛惜,因而怀着一种特别的爱意,把自己所经历的一切珍藏在心灵的谷仓里。没有往事的人对时光流逝毫不在乎,这种麻木使他轻慢万物,凡经历的一切都如过眼烟云,随风飘散,什么也留不下。回复


来自兴化的网友说:评论时间:2020-10-28

听说,真正的闺蜜应该是这样的:互损不会翻脸,出钱不会计较,地位不分高低,成功无需巴结,失败不会离去。回复


来自临江的网友说:评论时间:2020-10-28

生活从来都是波澜起伏的,命运从来都是峰回路转的,因为有了曲折和故事,我们的生命才会精彩。回复


来自铜仁的网友说:评论时间:2020-10-27

如果你不能对我好一辈子,请不要对我好,哪怕只是一秒钟;如果你不能骗我一辈子,请不要骗我,哪怕只是一个字;如果你不能爱我一辈子,请不要爱我,哪怕只是一瞬间。回复


来自遂宁的网友说:评论时间:2020-10-27

生活是一场漫长的旅行,不要浪费時間,去等待那些不愿与你携手同行的人。回复


来自鄂州的网友说:评论时间:2020-10-27

起一座虹桥,指点着永恒的逍遥,在嘹亮的歌声里消纳了无穷的苦厄。回复


来自乐陵的网友说:评论时间:2020-10-26

最痛苦的莫过于徘徊在放与不放之间的那一段。真正决心放弃了,反而,会有一种释然的感觉。回复


来自万宁的网友说:评论时间:2020-10-26

当你真心相信一切都会好的时候,一切就会真的好了。回复


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