【双拼别墅房产税】限购放开难促热销 杭州多数楼盘仍深陷滞销困境


发布时间:2020-10-24 22:36:24 阅读量:8669 作者:睿健

“限购取消对购房需求的刺激作用,远没有预期得那么大双拼别墅房产税。因此,我们趁机调整了价格,下调精装修标准,同时降低售价,以此来拉动销售。”近日钱江新城某在售楼盘销售负责人向记者坦言,尽管下调了产品价格,但是销售形势依然不容乐观。要知道限购取消之前很多豪宅项目沉寂多时,好不容易等来限购取消,都会采取市场动作,购房者的选择余地太大,有限的购房需求一下子就被瓜分殆尽。

尽管成交迅速回暖,但是全面取消限购之后的杭州楼市,目前看来只是迎来了少数楼盘的狂欢时代。近期部分低价入市的楼盘销售表现十分抢眼,但大多数楼盘仍然深陷滞销泥淖。这正如一些业内人士所言,限购取消并不能让所有的楼盘都热销。这也就意味着,楼市营销大战,并不会因为限购取消而偃旗息鼓。

开盘月余成交不足一成

开盘当天,成交率超过多少算热销?在不同的市场行情中,这个答案略有不同。比如市场很热的时候,成交率七八成仅仅是平均线,但是在市场低迷期,成交率三四成算是相当不错了。不过,即便是在限购全面取消的情况下,不少杭州楼盘开盘超过一个月之后,成交率却不足一成。这样的销售成绩,无论如何也与热销沾不上边。

据杭州透明售房网数据统计显示,位于秋涛北路与机场路交叉口附近的紫玉府邸,最新一次申领预售证的日期是在7月29日,推出2、5、6、7、8幢共181套房源。紫玉府邸交通十分便利,距武林广场仅10分钟左右车程,这样的地段按理说不会无人问津,但是一个多月过去了,这批房源至今仅成交12套。作为单价2万元级别的首改型楼盘,一个月只成交10多套,而且是在限购全面取消的市场环境下,似乎有些出人意料。

紫玉府邸的销售困境,最主要还是来自区域竞争的压力。紫玉府邸所在的城东板块,供应量很大,仅核心区的在售楼盘就多达10多个。紫玉府邸自今年初首开以来,就一直承受着较大的市场竞争压力。毗邻的天阳尚城国际打出16000元/平方米的超低价,更是将紫玉府邸逼入了死角。较高的成本,使得紫玉府邸很难有价格调整空间,在这一轮竞争中显然处于下风,限购全面取消似乎难以改变这种市场现状。

无独有偶,位于丁桥的天阳晴朗,最新开出的一批房源,销售周期将近一个月,但是成交率却远未达到一成。8月14日,天阳晴朗申领2、8幢预售证,共推出302套房源。但是截至9月10日,杭州透明售房网统计显示,仅成交14套。虽然网签数据有一定的滞后性,即便考虑这一因素,天阳晴朗的成交数据也并不好看。

前几年的丁桥掀起房产开发热潮,但是最近几年高潮渐退,板块发展遇到了瓶颈。作为一个刚需盘,天阳晴朗的卖点并不十分突出,在买方市场的当下,很难在众多楼盘中异军突起。今年的丁桥新盘数量不算多,但是前两年遗留下来的老盘,不时低价抛出尾盘,这也让丁桥新盘倍感尴尬。

豪宅市场并非暖意融融

相比以首次置业为主的刚需楼盘,限购取消对豪宅楼盘产生的影响更大一些。7月29日主城区140平方米以上户型放开限购,当天杭州主城区多个豪宅楼盘成交量井喷,就是一个有力的证明。但由于当前的经济形势尚不明朗,最近几年杭州豪宅的消费人群,数量不升反降。正因为如此,杭州豪宅市场经历回光返照式的短期回暖之后,中长期的市场走势并不令人乐观。

市中心楼盘武林外滩,去年底申领预售证,共推出200多套住宅房源双拼别墅房产税。7月底,趁大户型限购取消之际,武林外滩加推3号楼房源,以较大的价格优惠对外销售。限购取消之后虽说市场人气回升,但是武林外滩的销售之旅仍然任重道远。截至9月10日,武林外滩仅成交19套住宅,尚有200余套住宅待售。

市中心另一楼盘新华园,5号楼共计128套住宅房源,早在去年7月就已经申领预售证双拼别墅房产税。然而时至今日,这一批房源总计成交38套,尚有90套待售。由是观之,新华园要想实现清盘,按照这一速度或许还需要两三年之久。

由于大量的线下签约纷纷转为网签,杭州豪宅市场短期内成交量迅速上扬。但由于后继乏力,这样的市场局面很难维持下去。尽管限购已全面取消,豪宅市场的一部分购买力也会因此而被激发出来,但是限贷依然没有取消,购买第三套住房需要全款付清。这对总价动辄上千万元甚至上亿元的杭州豪宅而言,市场反弹的现实基础并不牢固。

更何况,杭州豪宅市场已经冰封三年之久,较大的存量房源需要很长一段时间去消化。而随着华家池三大项目、杭师大项目在今年度或者明年相机入市,杭州豪宅市场的压力有可能还会增加。认为限购取消豪宅市场就会迅速转暖,这样的看法显然是过于乐观了。

库存上升市场压力大增

7月29日杭州限购松绑至今,已有月余;8月29日杭州限购全面取消至今,也已有10多天。从这段时间的市场表现来看,成交量虽有不小的涨幅,但是库存量却不降反升,这一供需变化,意味着未来的市场压力还会持续增大。

截至9月10日,杭州市区(包含余杭、萧山)可售房源总量已突破13.6万套,足足比一个月前上涨了2000多套。由于大量楼盘将会赶在“金九银十”开盘,可以预见的是,即便成交量可以保持近期的高位水平,到年底,库存量很有可能突破15万套大关。

也正因为如此,未来的市场将会进一步两极分化,竞争力较大的楼盘将会在接下去的这一轮竞争中胜出,而缺乏卖点的楼盘,将沦为市场上的“困难户”。去库存,将是多数楼盘在较长一段时期内的首要目标。

当然,市场竞争的最直接表现,还是同一板块内的新开楼盘“短兵相接”。由于土地出让时间相差无几甚至是在同一天,开盘时间“撞车”也就在所难免。多个楼盘同时开售,这样的市场压力是前几年从来没有过的。再加上地价成本十分接近,房价上没有太多的腾挪的空间,令众多楼盘陷入销售困境,拼不动价格,除非可以承受亏损。

如何在困难重重的市场中找到突围的捷径,这恐怕是所有楼盘都必须要去解答的问题。反观近期热销的那些楼盘,无一不是亮点突出。要么以绝对震撼的价格征服市场,要么以无可挑剔的产品打动人。没有亮点的平庸楼盘,在当下的市场环境中,无望成为佼佼者。

对于一个缺乏产品亮点的楼盘而言,除了降价之外,恐怕再也找不出更好的销售利器。产品已经定型,先天上的产品劣势已经无法得到修复,唯有通过降价来提升性价比。而对于仍处于产品规划设计阶段的楼盘而言,需要对购房者的居住需求进行更细腻的把握,打造出在市场上叫座的产品,才有可能呈现产品特色,在同质化的市场中脱颖而出。

在这样的市场竞争格局下,将更考验开发商对产品的打造能力。买一块地随便盖几幢房子就能赚钱的时代已经一去不复返,未来盖房子的事情显然要交给专业的开发商。在买方市场,产品主义也或将占据主导地位。□记者 蒋敏华

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网友评论:

来自宜都的网友说:评论时间:2020-10-24

昨天已然过去,回首确是永恒。今天尚未完成,黄昏即是美好。人这一辈子真的不长,每个人都应该为自己而活。活的靓丽,活的潇洒。让脚步像风一样,让心灵像海一样,让头脑像光一样。回复


来自黄山的网友说:评论时间:2020-10-24

记住一句话:不要跟眼界不一样的人争辩。回复


来自五大连池的网友说:评论时间:2020-10-24

希望有人懂你的低头不语,小心翼翼守护你的孩子气。回复


来自嵊州的网友说:评论时间:2020-10-24

青春是打开就合不上的书,爱情是扔出就收不回的赌注。回复


来自仙桃的网友说:评论时间:2020-10-24

那些扬言陪你走完一生的人,总是迷路。回复


来自金昌的网友说:评论时间:2020-10-23

不要贪快,以你的聪明,只要耐心,什么事不成,你真的争口气,羞羞这势利世界也好!回复


来自茂名的网友说:评论时间:2020-10-23

你其实不是怕高,你只是怕坠落。回复


来自仙桃的网友说:评论时间:2020-10-23

这一生,总有某段路,只能一个人走;总有许多事,需要一个人扛。别畏惧孤独,它能帮你划清内心的清浊,是你无法躲避的命运历程;别躲避困苦,莫让冷世的尘埃,冰封了你的笑容,迟缓了你的步履。忘不掉昨天,它就是束缚你的阴影;向往着明天,你才能清晰描绘它的模样。回复


来自平湖的网友说:评论时间:2020-10-22

多年以后你和谁情深似海,会不会想起你还欠我一个未来。回复


来自海林的网友说:评论时间:2020-10-22

起一座虹桥,指点着永恒的逍遥,在嘹亮的歌声里消纳了无穷的苦厄。回复


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