【房产共同所有协议】为逃税做“低评” 房屋交易签“阴阳合同”后患多


发布时间:2020-10-29 04:39:42 阅读量:73817 作者:珹耀

杨津英律师进一步解释说,对于卖方来讲,在买方未支付价款的情况下,“低评”的价格与实际约定的差价难以主张;对于买方来讲,如果卖方违约,拒绝出售房屋,买方对定金或违约金的获得也要根据登记的合同房产共同所有协议。此外,金乐家地产中介张先生提醒买方,做“低评”虽然能“省税”,但对于买家来说,需要一次性拿出更多的现金;由于银行是根据在房管部门登记的合同放贷,所以买家能贷到的款就少了;做“低评”的房产未来再进行交易时,由于差额较大可能需要缴纳更高的税款。

“从16万元减到不足3万元,这也算是合理避税吧。”刚买了二手房的李梅告诉记者,在房产中介的“协助”下,买卖双方签订“阳合同”降低房款,从而减少税费,实际交易价格则由“阴合同”约定,买方只要把“阴阳合同”的差价提前给卖方就行。对此,律师提醒,房产中介相关做法属于违规,对于交易双方来说签订此类“阴阳合同”有很多后患。

案例:一套房省了一辆车钱

李梅夫妇刚刚买了位于北辰区的万科新城的二手房,与卖方协商以145万元成交,经房产中介计算,由于成交单价高于该区域普通住房价格标准,如果照此价格过户各种税费相加要缴纳近16万元;在目前的二手房交易市场,根据惯例税费一般由买家承担;而且卖方要求“净落”145万元,这对于李梅夫妇二人来说也是一大笔钱。就在焦急之时,房产中介公司表示可以“帮忙”,房产中介说,可以找评估公司对这套房产进行“低评”,尽量压低价格不高于“标准线”,当然这需要另交1000元。

在中介的“协助”下,买卖双方草签了145万元的“阴合同”,并由李梅夫妇支付了5万元的定金;但到向相关部门提交合同时,依照的是评估公司给出的107万元的低价“阳合同”;在签“阳合同”之前,李梅夫妇再给卖方33万元,相当于把107万元至145万元的38万元差价补齐;由于登记的“阳合同”成交价格降低了,所有缴纳的税加在一起仅为27000多元,从16万元到不足3万元,整整省下一辆车钱。

房屋低评业内常见

记者查阅现有规则发现,在二手房交易中,房管部门会有专业的机构依据房屋的结构、年限、位置等因素进行评估,给出评估价格;相关部门也会对于本市各区域的房产给出普通住房价格标准,这条“标准线”和实际成交价对于纳税额度有很大影响。于是,为了少交税,一些中介机构或者买卖双方会协商签订“阴阳合同”,即通过做“低评”,在有关部门登记一份成交价较低的协议,降低税费;实际交易则依照双方私下订立的合同价格进行。而这种做法已然成为行业内的普遍现象。

差价易导致纠纷房产共同所有协议

2011年由住建部等三部门联合发布的《房地产经纪管理办法》明确规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利房产共同所有协议。对此,杨津英律师表示,法律上并不存在“避税”这个词,买卖双方签订“阴阳合同”,登记价格与实际交易价格存在差价,容易导致纠纷,对双方来讲都是有法律风险的;法律对此有专门规定,应以在房管部门登记的合同为准,所以私下签订的合同所约定的内容是难以保障的。

五是物业税的税种、税率,计算方法,优惠政策,扣减方法与扣减幅度等。每一项的内涵都有许多,有大量的基础工作要做实,不要小看调研、摸底,甄别,研究分析,那一个过程都是有工作量的。税收是个十分严肃的工作,严谨是非常很必要的,成败决定于细节。所以这一条就现状来说,确实也不成熟。

除了价格这一关键指标外,成交量也是考察楼市冷暖的一个重要参考。国统局数据显示,1月至5月,全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%;商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%。此外,5月份的全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.94,也比4月份提高了1.18点。

孙碧海:关于物业税的讨论,其实很早就有了。3、4年前,上海就有过“物业税将出台”的传闻。虽然是传闻,可以看出国家一直有征收物业税的考虑。实际上,物业税在国外是一种已经很成熟的税种,有很多成功的经验。

中大恒基市场部的数据显示,目前库存房源的平均面积从之前的83平方米上升为85平方米,说明100平方米以内的户型已被大量消耗,而这部分房源基本都被刚性需求购房人吸纳,近期再上市的可能性非常小。

居住在朝阳区某楼盘的张女士就遇到了这样的麻烦。她在2006年买房,2007年入住,已经住了两年,但房产证还没拿到,想要退房,但每平方米好几千元的差价,谁来补偿呢?

在绿地国际花都的售楼处记者看到,大厅内挤满了咨询者。置业顾问称,自高铁开通以来,前来咨询的市民也明显多了起来。9号的开盘是高铁开通后的第一次,一小时的时间120套房源就抢购一空,他们都没有想到会卖得这么快。“今天又来了不少看房市民,大部分客户看重的除了绿地项目的品质外,还有高铁开通给项目带来的巨大升值空间。”

阴阳 后患 二手房

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网友评论:

来自舞钢的网友说:评论时间:2020-10-29

我喜欢做梦,因为梦可以替我完成一些我在现实中做不到的事。回复


来自宁安的网友说:评论时间:2020-10-29

悄悄是别离的笙萧,沉默是今晚的康桥。回复


来自广汉的网友说:评论时间:2020-10-29

如果生活是一杯水,那么痛苦就是掉落杯中的灰尘。没有谁的生活始终充满幸福快乐,总有一些痛苦会折磨我们的心灵。我们可以选择让心静下来,慢慢沉淀那些痛苦。如果总是不断地去搅和,痛苦就会充满我们的生活。所以,即使生活的水杯中落入了灰尘,我们也要努力让每一天都过得清澈。回复


来自沙河的网友说:评论时间:2020-10-29

最需要碰运气的事情,不是中万,而是爱情。回复


来自尚志的网友说:评论时间:2020-10-29

温柔要有,但不是妥协,我们要在安静中,不慌不忙的坚强。回复


来自遂宁的网友说:评论时间:2020-10-28

有你的时候下雪都不觉得冷,自己一个人的时候,晴空万里却觉得萧瑟。回复


来自冀州的网友说:评论时间:2020-10-28

我微笑,并不等于我快乐。我撑伞,并非只是为了避雨。你永远都不懂我在想什么。如果你给我的,和你给别人的是一样的,那我就不要了。回复


来自保定的网友说:评论时间:2020-10-28

忘掉岁月,忘掉痛苦,忘掉你的坏,我们永不永不说再见。回复


来自东港的网友说:评论时间:2020-10-27

咫尺与天涯的距离,说远是一辈子,说近也只是一句话。回复


来自保山的网友说:评论时间:2020-10-27

晴天适合相见,雨天适合思念。回复


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