【太东高地房产证】高配建低溢价宽资金 “地王”是这样炼成的


发布时间:2020-11-30 18:10:08 阅读量:478 作者:景瑞

业内人士认为,随着广大三四线城市供过于求的风险凸显,大型房企还将继续向一线城市回归,对一线城市土地的需求较强烈太东高地房产证。在“钱多地少”的局面下,未来地价还有继续攀高的动力。

随着孙河新“地王”的诞生,短短一个月内,京城“地王”连续两次被刷新,且两宗“地王”单价均在4万元/平方米以上,孙河地块楼面价甚至达4.4万元/平方米。在4万元的水平上,如此高的“地王”频率,为历年来所罕见。

自去年7月万柳“地王”诞生以来,北京“地王”的门槛就被抬到4万元水平。按照当前趋势,地价涨势不会就此打住。一线城市的地价凭什么那么贵?“地王”的诞生究竟有何逻辑?业内人士认为,制度设计中的高配建、低溢价,以及房企资金链宽裕,成为催生“地王”的重要因素。未来一段时间,这将继续成为“地王”频出的推手。

成本转嫁产生“地王”

孙河地块虽然成为新科“地王”,但其计算方式并不为外界所熟知。一些业内人士表示,按照23.6亿元的总价和不超过8.17万平方米的建筑面积计算,单价应在28900元/平方米。这一价格不足以成为“地王”。

开发商则有着另外一套算法:按照33000平方米公租房的配建规模,以及6500元/平方米的政府回购价格计算,这部分保障房的成本在2.15亿元。除去上述成本,商品房部分的土地价格为21.45亿元,规划建筑面积约为4.87万平方米,这个价格所体现出的土地单价恰好为4.4万元/平方米。

一位开发商在现场向记者表示,若再算上托幼用地和医院用地部分,商品房用地的楼面价将超过5万元,“成本相当高。”

从这种计算方式不难看出,孙河地块之所以成为“地王”,主要原因在于保障房和公建等部分的成本转嫁到商品房地块中,推高了商品房地块单价。按照华远地产董事长任志强的说法,配建制度是高地价重要推手。

从近几年土地市场表现来看,任志强所言不无道理。除孙河“地王”之外,本月初成交的“夏家胡同地王”,以及去年的“万柳地王”,均承担了相当部分配建任务。而在配建制度推出伊始的2009年,“广渠门外15号地”和“广渠路10号地”两宗地王项目,也均承担了配建保障房的任务。

“开发商要在北京拿地,就必须接受配建条款。这样一来,保障房部分的利润损失就必须要商品房来承担。”去年曾在北京拿地的某大型房企负责人表示。

事实上,政府部门在推出配建制度时,并没有想到会推高地价。随着保障房建设任务的扩大,政府部门提出将保障房地块与商品房地块捆绑出让的办法,让开发商承担部分建设任务。近几年,北京保障房用地出让和保障房建设任务完成较好,但从高价地频出的现状不难看出,这一政策的副作用正在逐渐发酵。

溢价率锁不住地价上涨

在孙河“地王”的出让中,还有另外一项值得深究的条款:最高限价——企业报价达到价格上限后,便转入竞争保障房面积的阶段。

业内人士事后分析,如果该地块的价格上限能够有所提高,那么在保障房阶段的竞争就不会过于激烈,其商品房地块的价格也不会攀升至“地王”高位。按照23.6亿元价格,孙河地块的溢价率仅为49.4%。

如今再做这种“复盘”似乎并无意义,但最高限价的设定颇有学问。在孙河地块的价格拍到23亿元时,现场观摩的一位开发商就小声说,“快到上限了。”他手中拿着一张事先做好的表格,在上面填写每一轮报价和相应溢价率、单价等指标。果不其然,短短6轮报价之后,主持人便宣布报价触及孙河地块的价格上限,将进入竞报保障房面积阶段。

按照这位开发商的观点,如果政府部门对一宗土地实施最高限价,其价格上限通常会在底价的基础上,上浮接近50%的水平。也即设定价格上限的目的,是要将土地的溢价率控制在50%以内。

为何要做这种设定?知情人士表示,按照国土部的规定,如果一宗土地的溢价率超过50%,国土部便视为“异常交易地块”,并对该地块拿地、付款、开发和销售过程进行全程重点监测。此种最高限价的设定,被认为是对上述监测的规避。

梳理近年来北京土地的溢价率不难发现,溢价率在49%-50%之间的地块占相当比例。今年5月通州台湖一宗土地的出让中,由于并未设置最高限价,结果便使溢价率冲高至230%。

最高限价的设定,对土地成本有着不小影响。除孙河“地王”外,在夏家胡同地块的出让中,政府部门将最高限价“反常地”设定在17.7亿元,使得其溢价率仅为35%。这也造成企业在竞报保障房阶段频繁出手,使得保障房的配建规模与商品房部分大致相当,并将商品房地价推升至4.2万元/平方米“地王”水平。

钱多地少局面难改

配建政策和最高限价的规定,已经实行了三年多太东高地房产证。2011年下半年至2013年间,这种“苛刻”条款曾将不少开发商拒之门外,但从去年下半年开始,房地产企业表现出十足底气。

今年在某一线城市重要地块开拍前,政府部门曾组织业内人士座谈,并称房企拿地热情高涨,制度制约似乎无计可施。

当前房地产企业手中资金充裕确是事实。根据国家统计局数据,1-6月,全国房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长32.1%,增速比1-5月份提高0.1个百分点。业内人士认为,尽管部分房企存在后期高息还贷的压力,但当前房地产行业的资金状况仍处于最好水平。

相比之下,一线城市的土地供应则面临不足窘境。按照官方统计,上半年四个一线城市土地供应量同比大增。但按照任志强的说法,由于此前土地供应偏少,加之保障房用地的挤压,商品房用地实际上是负增长。

在今年的北京土地市场,一宗品质相对较好的地块,动辄迎来十多家竞标者,且大部分是品牌房企太东高地房产证。这与前两年经常出现的竞价人数不足以致于流标、流拍的情况大相径庭。

值得注意的是,随着土地市场回暖,招标出让方式逐渐减少,以“价高者得”为原则的拍卖出让渐成土地交易主流。多数分析人士认为,在配建制度等的作用下,这势必成为一线城市地价上涨的重要推手。张敏

孙河 水平 地价

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网友评论:

来自昭通的网友说:评论时间:2020-11-30

不要总是踮着脚尖爱一个人,那样很累,撑不了太久。回复


来自宜都的网友说:评论时间:2020-11-30

你要知道,在这个世界上,最风光的事情不是你游遍了多少大好河山,而是陪在你身边与你一起看山赏水的人是谁。生命很短暂,经不起等待。回复


来自沅江的网友说:评论时间:2020-11-30

这城市总是风很大,孤独的人总是晚回家,外面不像你想的那么好,风雨都要自己挡,愿每个独自走夜路的你都足够坚强。回复


来自武汉的网友说:评论时间:2020-11-30

如果我是女人,我将乐意与艺术家交朋友,听他谈作品,发牢骚,讲疯话。但我决不嫁给他。读艺术家的作品是享受,和艺术家一起生活却是苦难。艺术家的爱情大多以不幸结束,责任决不在女人。他心中有地狱,没有人能够引他进入天堂。回复


来自莱西的网友说:评论时间:2020-11-30

对你我还是放不下,现实真的好残忍,哭了,谁还会心疼?累了,谁让我依靠?我从不相信距离会冲淡思念,不管是时间上的,还是空间上的,我就这么痴痴地守候着这份美丽,不想让任何人明白,也不期望任何人理解。想你,是永远不变的心情,牵挂是如此的甜蜜……回复


来自海宁的网友说:评论时间:2020-11-29

在疼爱你的人面前,你永远都只是个孩子。在不爱你的人面前,你永远都是条汉子。回复


来自保山的网友说:评论时间:2020-11-29

过多宽容会导致放肆,过多善意会招来欺瞒,情场如此,职场如此。回复


来自迁安的网友说:评论时间:2020-11-29

每个人都睁着眼睛,但不等于每个人都在看世界,许多人几乎不用自己的眼睛看,他们只听别人说,他们看到的世界永远是别人说的样子。回复


来自梅州的网友说:评论时间:2020-11-28

你瘦,美,有钱,脑子也好,有独立的人格和照顾自己的能力。你不会败给这个社会,所以也请一定不要败给自我否定。回复


来自莱西的网友说:评论时间:2020-11-28

笑容可以给任何人,但你的心,只给一个人就好。回复


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