【吴京抵押房产拍战狼一】易宪容:个贷管理防范假按揭 对房地产影响较大


发布时间:2020-11-25 02:13:24 阅读量:908 作者:涆安

(易宪容 作者为中国社会科学院金融研究所研究员、本报专家组成员)吴京抵押房产拍战狼一

最近,中国银监会在综合借鉴和吸纳国内外个贷业务先进管理经验的基础上,起草了《个人贷款管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称为《办法》)。《办法》主要包括银行业金融机构个人贷款业务的受理与调查、风险评价与审批、协议与发放、支付管理和贷后管理等相关规定。在向社会各界公开征求意见之后公布实施。对于《办法》来说,我认为有以下特点。

首先,尽管《办法》的规则尚不完全(因为这是中国第一部关于个人贷款的法规),但是它保证了程序上的正义性,即法规的出台,是以公共政策方式进行。因为,我们知道,任何政策出台都是一种利益关系的调整。如何来保证这种利益关系调整的公平公正,只有通过公共政策的方式来进行。因为,通过公共政策才能够让所有当事人参与其政策博弈,并通过这种政策博弈来保护当事人的利益诉求。《办法》对整个社会征求意见就是一种政策程序正义的重要方式。不过,由于该法规的专业性较强,在极短时间内征求意见,要让当事人都能够发表全面保护其利益的相应意见是不容易的。因此,《办法》应该为法规的未来修改完善提供更多的公共决策的空间,以便让《办法》更具有公共政策的程序的公正性。

其次,《办法》对于个人贷款业务的受理与调查、风险评价与审批、协议与发放、支付管理和贷后管理等方面都作了相关规定,希望通过这些法规来保护个人的贷款权利及降低商业银行个人贷款的风险吴京抵押房产拍战狼一。《办法》与现行的个人贷款规定相比最有新意的地方,是提出了“充分考虑了我国个人融资交易实际情况,各商业银行可按照相关政策要求,实行个性化管理,制定具体的管理细则和操作流程。”而个人信贷个性化管理,主要就是金融机构根据每个贷款者的家庭情况、财务状况、信用记录、个人贷款的用途等方面提供个性化的产品与服务。

就一般意义来说,金融是什么?金融就是对不同的金融行为风险进行有效的定价。而金融市场的定价主要表现在利率这个价格机制上。如果个人信贷的风险高,那么利率水平也就会高。如果个人信贷风险低,那么利率水平就会低。然而,就目前来说,由于政府对金融市场的价格实行完全管制,因此,商业银行无法对个人信贷风险进行有效定价。比如说,目前国内个人按揭贷款利率,就是采取“一刀切”的方式。无论借款人的信贷风险高低,信用状况如何基本上采取一种利率水平。这不仅不利于商业银行对个人贷款进行有效的风险定价,也容易导致高风险的借款人涌入市场。这样做,不仅增加了商业银行的信贷风险,也不利于有效的金融市场价格机制的形成及有效的金融市场秩序的形成。

对个人贷款进行个性化管理,商业银行就能够根据个人信用、财务、收入、财产等情况对个人贷款进行风险定价,采取差异化的利率水平管理吴京抵押房产拍战狼一。这样不仅有利于商业银行识别风险、管理风险、防范风险,也有利于促进个人贷款者遵守信用。比如在美国,通过信用评级,把个人贷款者分为不同的信用等级,而不同的信用评级的人,其享受的银行贷款利率差别是很大的。比如说,如果优级信用者在商业银行的贷款利率为5%,那么次级信用者的贷款利率就达到9%(加权平均相差4个百分点)。所以说,对个人贷款进行个性化管理,将对那些信用不好、炒作投机的个人住房按揭贷款者产生较大的影响。因为,对于这些人来说,他们的个人信用、财务、收入、财产等情况与个人贷款要求条件会相差较大,因此他们付出的成本一定会较高。由于能够把这些信用不好的借款人逐渐挤出市场,自然为整个金融市场健康发展创造了条件。

再次,《办法》根据国际个人贷款业务惯例及我国银行的长期实践,对个人贷款实行面谈制度,并通过面谈制度有效鉴别个人客户身份、调查借款人的信用状况和还款能力,以此来防范个人贷款风险。因此,通过面谈制度,能够确保贷款的真实性,了解到借款人交易真实、借款用途真实、还款意愿和还款能力真实等情况,从而严防虚假按揭业务的发生,从源头上保证个人贷款的质量。

可以说,早几年的个人按揭贷款,想买房的人基本上都能够从商业银行获得不同程度的贷款,甚至于出现不少假按揭。为什么会这样?根本的问题就在于对个人按揭贷款市场准入审核材料的要求不多、审核不真实。比如,仅仅依据律师事务所开具个人收入证明来证明个人收入情况是相当不可信的,特别是在当前中国的信用制度下。成熟的市场经济国家所要求的证明,包括银行流水账单、个人所得税税单、信用证明、个人单位收入证明等。《办法》的贷款面谈制度,就对个人财务、收入、财产等真实性审核提出了一定的要求。在《办法》的规范下,许多不符合规定的贷款人被排除在贷款市场之外。这些高风险的借款者不能进入房地产市场,不仅可以很大程度上降低银行的信贷风险,也让房地产投资需求有很大程度收缩。现在的问题是,不仅要有《办法》的严格规定,关键在于这些规定能否真正实施。比如,对于第二套住房,“359号文件”与“131号文件”有清楚的规定,但是一些商业银行就是要突破这种规范,放任高风险的炒房者进入房地产市场。

总之,《办法》对个人贷款行为进行了全面规范,并通过这种规范来保护贷款人的利益及防范商业银行个人贷款的信用风险。由于个人贷款是房地产市场的核心,《办法》的出台对房地产市场势必产生较大的影响。

“根据国家相关政策,售后包租、分割产权商铺都是被明令禁止出售的,而相关部门监管缺失让更多的业主上当受骗。”北京市盈科(南京)律师事务所周律师表示。

截至2014年年底,济南法院共向与三联达成人民调解协议的购房群众发放执行款约8.2亿元,1700多名购房户息诉息访。

“只有一、二、三期住户可以享受物业内的会所、游泳池等服务,这个费用是包含在5块多每平的物业费里面的。四期住宅的配套没有这些,物业服务和我们都是分开的,但公司都是一样的。”一、二、三期住宅楼的物业保安说。

对房地产企业而言,由于劳动力成本不断上升,如果像远大这样可以短时间内迅速将建筑搭建完毕,就可以节约大量的人力成本。欧阳捷认为,建筑工业化能够逐渐进入我们视野,其中一个主要因素就是人口“红利”逐步消耗,建筑业原本需要的大量廉价劳动力已经不像从前那样充足,这个行业的确有必要通过提升工业化水平来节约人力成本。中南建筑产业集团执行总裁侯海泉此前接受媒体采访时曾表示,预制装配技术试点工程与同一施工图纸现浇施工的工程相比对,工期缩短120天,现场人工的用工量减少65%。

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网友评论:

来自陇南的网友说:评论时间:2020-11-25

有一个号码,一直记得,却再也不会打电话发信息过去了。回复


来自怀化的网友说:评论时间:2020-11-25

悲伤是饼干,安静地发霉,过三天它就会变成漂亮的绿色霉斑,不能吃下它,也可以拍张照片做纪念。回复


来自长葛的网友说:评论时间:2020-11-25

你不是要做一个单纯优秀的人,而是要做一个不可替代的人。回复


来自泸州的网友说:评论时间:2020-11-25

黑暗里想念焰彩,迷雾里思忖晴霞。回复


来自大理的网友说:评论时间:2020-11-25

谁的寂寞覆我华裳,谁的华裳覆我肩膀。回复


来自潜江的网友说:评论时间:2020-11-24

要有多坚强,才能不泪流;要有多洒脱,才能不失落。听过的歌,情难舍;爱过的人,心难忘。往往太在乎一个人,就会失去自我;常常太迫切一份情,就会丢掉尊严。回复


来自武威的网友说:评论时间:2020-11-24

因为相爱,所以变成笨蛋。恋人们用自己的方式,寂寞地相爱。最后那些被辜负的心情,却统统变成伤害。任性的孩子请学着去懂得,即使那些心情没有说出口,也是爱。回复


来自佛山的网友说:评论时间:2020-11-24

善良和善感在人生的答卷上也会涂上几笔,起码是得一个甲加,在物欲洪流的大视野里,泾渭分明,条理清晰。回复


来自泊头的网友说:评论时间:2020-11-23

总是有一个人,一直住在心底,却消失在生活里。回复


来自辽阳的网友说:评论时间:2020-11-23

不要太把一个人放在心上,因为在那个人的心里你或许什么都不是。回复


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