【德州与加州房产税】和记黄埔的另类生意经:低价囤地等升值


发布时间:2020-12-01 16:18:04 阅读量:24437 作者:尚卿

囤地等待地价和房价升值或许是重要的原因德州与加州房产税。

过去十多年的楼市黄金期,让很多开发商靠着囤地就能赚取暴利。这在李嘉诚旗下的和记黄埔(00013.HK)身上表现得尤为明显。

通过延长土地开发周期,和记黄埔曾让旗下的项目的房价或地价在六七年间暴涨几倍,一个极端的例子是上海御翠豪庭项目,最后一期的房价已是当初楼面地价的20多倍德州与加州房产税。

低价囤地

“从过去十年的记录来看,土地价格每年都在攀升,这就意味着越早拿到土地就越有利,囤地时间越长,土地增值的空间就越大,这是开发商囤地最主要的原因。”盈石集团研究中心总经理张平对《第一财经日报》记者表示。

根据和记黄埔2013年年报,该公司在2013年结束时应占土地储备约为8300万平方英尺(1平方米≈9平方英尺),其中97%位于内地,内地的地价约240元/平方英尺。

同年,和记黄埔确认销售住宅物业的均价为1636港元/平方英尺,已订约销售的均价为1861港元/平方英尺。

由于一二线城市房价较为坚挺,按照2013年已确认销售的均价保守估算,和记黄埔手头握有的土地未来可能卖出的房价已经是原有地价的5倍多。

梳理和记黄埔的年报可发现,该企业在内地的项目要完成1%开发大多需要4年以上时间,有的项目开发周期甚至接近30年。

和记黄埔位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目,占地3600万平方米,但自上世纪90年代开发至2007年,落成面积还不到1%。

在2007年,东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多,时间达到95个月”为由,对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。

但是,根据和记黄埔2006年年报,该项目计划完工时间为2017年德州与加州房产税。此后和记黄埔又多次将该项目的计划完工时间推后,在和记黄埔2012年年报中,计划完工时间定为2021年。算下来,这个项目的开发周期已经接近30年。

和记黄埔在北京十三陵附近计划打造“皇家别墅”北新嘉园项目,距合同约定的“2004年11月”开工时间已过去近10年,依然未见开盘动静。

在和记黄埔2012年的计划中,该项目在2015年预计能完成开发。不过,仅一年之后,和记黄埔就将该项目的完工时间推后至2019年。

这样的例子在和记黄埔的项目中比比皆是:珠海淇澳岛的柏涛湾项目,其合同签订时间为2005年9月26日,但时至今日,仅完成了1%的开发,预计完工时间也一直推后至2017年。惠州大亚湾澳头住宅项目、中山翠湖住宅项目等,目前都仅完成了1%,预计完工时间同样被不断推后。

以和记黄埔在北京姚家园新村的逸翠园为例,逸翠园一期获得销售许可证在2005年11月,当时的成交均价约9000元/平方米;到2011年,该项目的二期才获得销售许可证,成交均价已经上涨到2.8万元/平方米。

政府监管不力?

同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者分析,港资企业有一个很重要的特征就是所拿地块一般开发周期比较长,通过比较长的市场周期博弈市场培育期,届时地块本身升值,房价上涨,从中获得比较大的升值收益;而且拿地选择目标仅仅局限于一二线城市市中心优质地块。

“由于港资企业擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发,从地方政府来讲,出于这些港资企业的成功经验、地方政府税收、就业等诸多方面考虑,地方政府会优先考虑这些企业过来进行投资,甚至短期内会给予税费、地价上的优惠,以此博取中长期的税收与就业的效益。”张宏伟表示。

不过,开发商囤地也有很大风险。

根据我国《闲置土地处置办法》,开发商闲置土地,如果属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,不做相应处罚,拟订闲置土地处置方案;但如果是企业原因而导致未动工开发满一年的,需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将会无偿收回国有建设用地使用权,并且土地闲置费不得列入生产成本。

和记黄埔就曾因此上过国土部闲置土地的“黑名单”,也被地方政府开出过土地闲置费罚单。

但是,张平对记者表示,虽然国家有闲置土地的处置办法,但往往各地执行力度不一。她说,开发商在开发过程中往往会遇到很多问题,比如市场不好或者资金不够,这些问题都会对土地开发的进程和决策有影响。只要在政府要求的时限内,象征性开发一点,就可以规避政策风险。

而对于和记黄埔来说,由于其业务广泛,不仅有房地产,还有港口、零售、能源等业务,在这样的背景之下,地方政府往往不敢轻易“得罪”。

张大伟表示,由于50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内下调30%。而本次楼市的调整时间将超过2年,很难在2012年以前出现回暖。(记者 邢飞)

央行宣布再次上调存款准备金率0.5个百分点,银行人士在接受记者采访时表示,银行体系流动性将有所收紧,但流动性依然充裕,预计对银行经营影响不大,但对地产行业来说,这明显意味着信贷闸门又一次拧紧。

南京版的楼市新政迟迟不见身影,众多开发商也将推盘计划往后顺延,在这个五一小长假里,新开盘或是新推房源的楼盘寥寥无几。江宁某楼盘在五一当天推出了200多套三期房源,不仅数量比预期的要少,买房人最关心的价格也缩水了。“半个月前,这家开发商还表示三期的均价会达到每平方米1.1万左右,结果5月1日公布的销售均价只有每平方米8800元,”市民胡先生告诉记者,他是在4月30日晚上临时接到了开发商的电话,通知他第二天去选房,到了现场一看,发现人还挺多,来的几乎都是自住型的购房者,其中购买首套房的占了多数。

5月2日上午8时许,销售人员先带大家来到海阳市的一个“曦岛?假日湾”的售楼处。售楼小姐介绍,这里的房子打开窗户就是海,海景别墅每平方米需要1.8万元,海景酒店每平方米需5000元起,2号楼、3号楼早已卖完,现在只剩1号楼的部分房子。每年到了六七月份房价都要上涨,投资潜力很大。

第一,有关部门应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案,建议将税的名称在方案中规范地表述为“房地产税”。有关税制设计,应与配套改革要求和房地产业强化政策理性、贯彻合理规划作通盘的匹配。第二,积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议,合理引导舆论作理性、健康的讨论,在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通,通报“空转”试点地区的有关情况,增进各方对此项重要改革的理解与认同。

“昨天央行第三次调高银行准备金率,和近期不断出台的调控政策表明,楼市的基本面已经改变”,北京神农投资管理有限公司执行董事陈宇认为,现在仅仅是限购房产,今后很有可能通过物业税等手段,进一步逼迫多套房业主“吐出”房产,最终形成一家只有一套房。“因为随着城市化进程,还有大量人口要涌入城市,形成新的需求,如果任凭有钱人持有多套房,楼市泡沫将更严重,并对实体经济造成更大挤压。”陈宇表示,中国的房企要逐渐走出“挣快钱”的路径依赖,转向开发持有型物业,以争取长期、稳定的经营收益,“这也是许多国外城市的房企发展方向”。

黄埔 低价 旗下

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网友评论:

来自保山的网友说:评论时间:2020-12-01

那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。回复


来自雅安的网友说:评论时间:2020-12-01

暗恋最伟大的行为,是成全。你不爱我,但是我成全你。真正的暗恋,是一生的事业,不因他远离你而放弃。没有这种情操,不要轻言暗恋。回复


来自赤壁的网友说:评论时间:2020-12-01

心事这东西,你捂着嘴,它就会从眼睛里跑出来。回复


来自东港的网友说:评论时间:2020-12-01

两个人能否走在一起,时机很重要。爱得深,爱得早,都不如爱的时候刚刚好。如果可以,就让我们,晚点在一起,余生都是你。回复


来自三亚的网友说:评论时间:2020-12-01

你连自己身上的肥肉都搞不定,还想搞定别人的心。回复


来自开原的网友说:评论时间:2020-11-30

越是兵荒马乱的年纪,越容易遇到让你落荒而逃的人。回复


来自十堰的网友说:评论时间:2020-11-30

最美好的事,是看到了某人的微笑;而更美好的事,是他是因你而微笑。回复


来自广丰县的网友说:评论时间:2020-11-30

我人生中最幸运的两件事情,一件是时间终于将我对你的爱消磨耗尽,另一件是很久很久以前遇见你。回复


来自潞城的网友说:评论时间:2020-11-29

每一个人心中都深藏着一个人,你不知道对方是否生活的好与不好,但有时候,你怀念的却只是一个简单的名字,一段简单的相遇。回复


来自江油的网友说:评论时间:2020-11-29

谁的寂寞覆我华裳,谁的华裳覆我肩膀。回复


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