【房产契税计算器】“粮草”不够贷款来凑 主流房企借长还短过冬


发布时间:2021-01-19 01:49:33 阅读量:402 作者:鸿儒

招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头,增加至上半年末180多亿元,短期借款由上一年的425亿元,降至342房产契税计算器.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元,短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。

“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现,面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据,前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额,较上一年减少2170多亿元,而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

不仅如此,受上半年贷款成本较高影响,再加上开发商多数认为本轮调整期较长,诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款 “过冬”,导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局,部分开发商的资金链不仅会更加紧绷,利润也会被高额的融资成本吞噬。

房企现金储备下降

以招商地产为例,截至6月末货币资金仅为185亿元,而年初有242亿元;泰禾集团上半年的货币资金,更是由年初的66.17亿元,减少至上半年末的37.58亿元;万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑,截至6月30日,其货币资金为428.61亿元,而年初是443亿元。

当现金储备大幅减少后,开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”?尽管上半年前50名房企中,不少企业的销售业绩仍然增长,有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长,并没有给现金收入带来明显提升。

以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例,上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。

亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示,受银行按揭贷款放款不及时等因素影响,房企目前回款率不高是很正常的现象,而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。

此前,平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及,为了解决资金的及时回款,不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”:有些开发商的销售金额可能并不存在房产契税计算器。真正反映企业上半年业绩情况的,也许并不是各公司公布的销售数据,而是现金流量表。

调整负债结构准备过冬

受销售额下降,以及回款不力等多重因素影响,今年很多开发商的经营性现金流由正转负,这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长,开发商为此调整了贷款结构,部分短期贷款被中长期贷款替代。

宋延庆说,在市场回暖时间未知的大背景下,调整短期贷款和长期贷款的负债结构,能大大提高企业资金链的安全性。但是,上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

招商地产中报显示,公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元,增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元,泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

值得注意的是,房企可以通过资本化利息,将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉,因而在半年报中,上述成本尚显现不明显,但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润,是企业业绩的一大隐患。每经记者 杨羚强 发自上海

他透露,大连实德、上海世荗等开发商正在重庆四处看地。中原地产二级市场总经理肖仁启也透露:“不少开发商还是有强烈的拿地欲望,至少中原的合作伙伴大部分都在看地。”(记者 代峥)

按照新出台的规定,内蒙古各盟市、旗县要明确土地供应计划,提前做好保障性安居工程项目储备并落实到具体地块。其中,保障房建设项目涉及新增建设用地的,要在年度土地利用计划中单列。凡是因建设用地计划不足或计划不落实影响保障房建设的地区,不得为其他房地产开发项目供地。内蒙古还规定,廉租住房、经济适用住房、政府投资建设的公共租赁住房、城市棚户区改造范围内的市政公用设施用地以划拨方式供应,配建的商业等经营性设施、商品住房建设用地则依法实行有偿使用。

民生证券宏观分析师朱振鑫表示,房地产业的不振不仅对宏观经济造成较大负面影响,而且由于房企整体购地意愿低迷,使得地方土地出让收入大幅回落。他认为,目前房地产去库存已成为供给侧改革第一要务,而激发房地产合理需求是去库存第一要务。

对此,北京相关咨询机构人员向《中国建设报·中国住房》记者透露,“当前部分信托公司已经提高了房地产信托门槛,比如在股权融资模式下,要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高。”

6.商品房、小产权房、单一业主房受益业主不超过本梯位业主人数过半以上的住宅不列入补贴范围。

链家地产统计显示,第三轮调控之后无论是新房项目还是二手房的签约率均明显下降,尤其是四月份新房项目签约率为45%,而一月份则签约将近80%,签约率下降了一半;二手房签约率则从75%下降到27%左右,形成了楼市签约由高到低的拐点房产契税计算器。

2016年上半年,合肥连续数月在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中名列前茅。到2月份,全国70个大中城市中,房价下降的城市有15个,上涨的城市有47个,持平的城市有8个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳3.6%;随后是上海、南京,涨幅分别为2.9%、2.7%;合肥以环比涨幅2.3%与北京并列全国第四位。值得注意的是,从2月起,合肥二手房市场开始“领涨”,在70个大中城市中以6.7%的环比涨幅位居第一。

4月19日,已停牌的S*ST圣方(000620.SZ)发布公告,称涉及房地产的资产重组已获得证监会批文,而暂停上市两年的S*ST兰光(000981.SZ)昨日公布,已经收到证监会的核准文件,银亿控股即将成为S*ST兰光新的控股股东,而银亿控股主业正是房地产。

但亦有业内指出,碧桂园与中海不同的是,中海向来以高利润率闻名业内,因此深圳1200套的让利并不足以影响中海在2011年的利润率。

2011年市场成交量萎缩在所难免,但成交价格依然坚挺。下半年,开发商为了完成预期销售目标,很有可能会动用价格牌,但不会出现整体的市场价格下滑的局面,可能会出现局部的市场均价松动现象。

在企业高负债背后,隐藏着许多“不合常理”的现象。2010年报显示,上市房企背负着高负债和现金流吃紧的双重负担,却依然暗暗扩大战线,增加投资。而在目前央行逐步紧缩的货币政策和针对房地产行业的调控政策下,企业面临资本危机却依然不“低头”,不知道到了明年的这个时候,上市房企的年报将会呈现怎样的光景?WIND数据显示,剔除ST公司,96家房企2010年末的总负债已经达到了9553亿元,较去年同期的6588亿元同比增长45%。其中超过30家上市房企资产负债率超过70%,资产负债率最高的高新发展为94.87%,鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80%-90%之间。

据了解,该项目将在本月15日正式开盘,总建筑面积54.32万平方米。而该项目也仅仅是在2010年8月1日才正式动工而已。

贷款 企业 现金流

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网友评论:

来自张家口的网友说:评论时间:2021-01-19

突然发现,反过来是死一个散一个。回复


来自遵化的网友说:评论时间:2021-01-19

你对自己的方式,就是别人看待你的方式。对自己好一点,别给自己设置太多假想敌。回复


来自营口的网友说:评论时间:2021-01-19

孤独从来就不会毁掉一个人,把自己的头奋力塞进一个不适合自己的圈子,佯装自己不孤独才会毁掉一个人。回复


来自兰州的网友说:评论时间:2021-01-19

晴天适合相见,雨天适合思念。回复


来自三门峡的网友说:评论时间:2021-01-19

你要不顾一切让自己变得漂亮,即使是在那些糟糕的日子里。回复


来自东阳的网友说:评论时间:2021-01-18

走遍万水千山,得到最初的自己。愿世间温柔的灵魂,都能相遇。回复


来自广元达州的网友说:评论时间:2021-01-18

如果有人愿对你好,就别折腾好好过吧,世上没十全十美的人,一个人能对你好就已很难得。如果有人从最穷时跟着你,就别贪心了,无论发达成什么样,都守着人家过吧。我们经历过的人再多,最后能陪在你病床前的也只有一个。人生到老方知唯一。不折腾,不贪心,才是一辈子。回复


来自泰安的网友说:评论时间:2021-01-18

不要沉默,不想说的过错。回复


来自常德的网友说:评论时间:2021-01-17

尘世间,多少繁华落尽,多少悲喜不明,生命在短暂的燃烧中,显得那么苍白无力,也许,当一切都看透,一切都淡若后,才能真正领悟生活的真谛,这一生不为名利,不求奢侈,只要红尘有你,便已足矣!回复


来自苏州的网友说:评论时间:2021-01-17

我已经相信有些人我永远不必等,所以我明白在灯火阑珊处为什么会哭。回复


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