【房产证产权人】绿地启示录:小规模国资怎样逆袭?


发布时间:2021-03-07 20:39:06 阅读量:2437 作者:朝棋

这样的思路可能给眼下重组关键时期的国资房企带来新的活力房产证产权人。

每经记者 卢曦 发自上海

今年,房地产行业最热门的话题,无疑是绿地在今年的销售目标将达到2400亿元,有机会超过万科,晋身为行业的新老大。

但是,并没有太多人知道,截至去年,绿地集团的净资产规模只有万科的一半。正是依靠着绿地的混合所有制,公司才得以实现营业收入超过万科一倍的高效资金周转。

对目前正在寻找改革方向的上海国资地产军团来说,绿地的混合所有制模式,无疑是他们可以效仿的一个方向。学习绿地公司有望以不多的资金规模,实现更快速的增长和更高的净资产回报水平。

混合经营带来高净资产收益率

按照绿地的重组方案,上海市国资委在未来上市公司中的角色将大大淡化。在2013年底以前,绿地国有股的比例总计超过六成。而按照方案重组完成后,国有股比例将降至50%以下。

事实上,绿地的混合所有制改革早就已经开始实施。很多业界人士发现,绿地的很多项目都是选择和其他房地产公司合作的。这种项目层面的混合所有制,给绿地创造高收益带来了机会。

根据金丰控股公布的绿地集团财务审计资料,绿地集团2013年的少数股东权益已经大幅度提升,由2012年的总额仅61亿元,上升至去年的140亿元。股本的大幅增长,令绿地的资产规模在去年底大幅猛增,总资产从前一年的2387亿元到去年底的3676亿元。

大幅激增的资产规模,令绿地可以在境外大规模布局,去年宣布总投资200亿美元开拓海外市场,并预计在今年实现海外销售200亿元的目标。混合经营制也给绿地带来了很高的净资产收益率,去年达到25%,远超同等规模的竞争对手。

事实上,“混合所有制”的模式,已经在房地产行业广泛流行。除了绿地,股权更为分散的万科开始推行的 “小股操盘”模式,也旨在更大规模地吸收社会资本扩大房地产开发规模。根据万科去年的财报,少数股东也已经占到了万科合并资产报表中净资产比重的27%。

给管理层更大经营自由

多份公告强调,上海国资委不参与企业日常经营管理,国有股东相互独立,作为财务投资人,未来上海市国资委将更多地考虑上市公司的净资产回报率。

绿地重组的一大亮点在于“混合所有制”,对此绿地董事长张玉良表示,混合所有制既能确保国有资本的主导地位,又能发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势。未来职工持股将在上市公司拥有更大的话语权。

农工商房地产 (以下简称农房)董事长张智刚向《每日经济新闻》记者表示,作为国企,农房一直“憋着一口气”。以往,由于农房大股东是光明,农房的项目被视为固定资产投资,规模上受到了限制。

据透露,农房专门成立了部门,将历史楼盘的增值税等问题进行了全面的清理。公司官方网站上公布的数据显示,2013年2月至2014年2月,公司储备土地3290亩,是前3年土地储备的总和,累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区,其中上海占13.8%,江苏占23.4%,浙江占27.8%。

作为国企,农房以往承担了不少社会责任。据透露,2013年农房有较大资金投入了动迁房和经济适用房,同时配套建设学校和道路,这部分的利润按要求被控制在3%以下,未来农房将降低在保障房方面的投入比例。

张智刚认为,上市后企业自主权更大,可以按照市场化规律运作。如果一直受到条条框框制约,农房就很难成长。改变机制体制带来的活力,是不可估量的。农房还有大量的农场地块,未来公司有意开发养老地产。

农房总裁沈宏泽表示,住宅仍是农房最主要的产品,定位在自住、改善型需求。上市后的农房一方面可以在资金上更为宽裕,另一方面,上市公司的品牌效应对扩张有帮助。

国资改革有望激活房企

上海国资这一轮改革,规模大、牵涉范围广,不仅影响了多家上市公司,对上海的房地产行业也有深远影响。

某机构研究总监张宏伟告诉记者,对于国资企业来说,以往在政府保护下,在拿地等环节有一定的优势。虽然国资委以往也注重企业效益,但并不能像民营企业那样高度关注和考察投资回报率等指标,不能激发企业的活力。

许多其他行业的国资企业早早展开了市场化改革,家电等行业如今已经实现了全行业的成长。而房地产龙头企业的市场化改革还在继续寻找机会的过程中。上海、南京等不同城市的国企改革进度、思路都不一样。未来可以肯定的是,国资房企面临的市场竞争会更加激烈,产品品质也将得到提升。

张宏伟认为,上海的房地产市场比较成熟,过去十年里,上海房企大多立足于上海本地市场。只有绿地这样的超级房企视野遍及全国乃至海外。随着大量全国性的开发商进入上海,上海房企也开始意识到“走出去”的重要性。

除了国资淡化之外,绿地、农房等房企未来在资本市场上将有更大的空间和挑战。亿翰智库张化东认为,绿地未来业绩的提升趋势非常明显,而农房则面临一定的不确定性。

“未来对于股东来说,净资产回报率是最关键的指标,整个企业体系都会以此为重。对于绿地,财务杠杆的提升可能并不大,在经营杠杆上变化更明显。”张化东说。

以往这些企业涉足代建、合作开发等模式,上市之后,可能会采取更开放的态度面对这些合作房产证产权人。

另一方面,管理层以往就有一部分持股,未来股权激励政策推出,新老管理层都将受到激励,管理层潜力有望得到最大程度的开发房产证产权人。

据悉,去年由市文物研究所对玉河南区进行了考古发掘工作。发掘面积达825平方米,露出部分南岸河堤、水闸、雁翅、石桥、部分玉河河道以及近现代墙基及各种管线。有关负责人介绍,目前玉河南区的地下考古工作已经完成,正在根据考古报告编制完善遗址保护方案和河道保护方案。“修复的同时,还会完善市政设施,将改善民生、文物保护和景观恢复有机结合。”

据统计,去年广州一级土地市场的总出让金额高达233.48亿元,是2004年-2006年三年总和的2.14倍,全市商住用地楼面均价已攀升至4393元/平方米,比2005年2056元/平方米增加了一倍。(赵燕华、王雅楠)

广州市国土房管局日前选定了30名土地估价师对广州219宗土地进行地价信息采集工作。据了解,收集到的信息将上报国土资源部备案,作为城市地价动态监测的重要依据。

笔者在拱辰楼一楼的楼梯口看到,一则为拱辰楼招揽“古乐欣赏、艺术传承、歌舞休闲、茶饮餐点”的“千年古乐”的公告牌仍然矗立。走上二楼,废墟中可以看到一些烧化的电线、插线板等。另从消防、文管部门获悉,火灾发生前拱辰楼未发现消防问题,拱辰楼、古城核心区也未发生过火灾。但笔者在四方街和古城里看到,火灾发生后一些房屋上的电线仍然杂乱地缠绕在木质的门框上、房檐下,而商铺内有多种电器,照常开门营业。

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网友评论:

来自华阴的网友说:评论时间:2021-03-07

那些最容易脸红的人,往往是最善良的。回复


来自迁安的网友说:评论时间:2021-03-07

如果生活是一杯水,那么痛苦就是掉落杯中的灰尘。没有谁的生活始终充满幸福快乐,总有一些痛苦会折磨我们的心灵。我们可以选择让心静下来,慢慢沉淀那些痛苦。如果总是不断地去搅和,痛苦就会充满我们的生活。所以,即使生活的水杯中落入了灰尘,我们也要努力让每一天都过得清澈。回复


来自平湖的网友说:评论时间:2021-03-07

只要内心不乱,外界就很难改变你什么。不要艳羡他人,不要输掉自己。回复


来自湖州的网友说:评论时间:2021-03-07

明知道你的签名写的不是为我,而我却自欺欺人的对号入座。回复


来自雅安的网友说:评论时间:2021-03-07

和太强的人在一起,我会感觉不到自己的存在。和太弱的人在一起,我会只感觉到自己的存在。只有和强弱相当的在一起,我才同时感觉到两个人的存在,在两点之间展开了无限的可能性。回复


来自甘南州的网友说:评论时间:2021-03-06

尘世间,多少繁华落尽,多少悲喜不明,生命在短暂的燃烧中,显得那么苍白无力,也许,当一切都看透,一切都淡若后,才能真正领悟生活的真谛,这一生不为名利,不求奢侈,只要红尘有你,便已足矣!回复


来自瑞金的网友说:评论时间:2021-03-06

凡事皆有代价,快乐的代价便是痛苦。回复


来自合肥的网友说:评论时间:2021-03-06

心事这东西,你捂着嘴,它就会从眼睛里跑出来。回复


来自瓦房店的网友说:评论时间:2021-03-05

一直都很想你,不管做什么都会想到你,折腾过身体,费过劲,喝过酒,试过一切,但还是很想你。回复


来自富阳的网友说:评论时间:2021-03-05

白茶清欢无别事,我在等风也等你。回复


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